为扼制房价的过快上涨，自今年4月以来，我国实行了被称为“史上最严”的房地产调控政策，其中最重要的一条是“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。如今该政策已实施4月有余，虽然银监会、住房和城乡建设部一再重申要严格将调控进行到底，但伴随着市场调控带来的商品房成交量持续走低，在一些城市的部分银行也开始悄然松动“第三套房贷”政策，以缓解贷款任务无法完成所带来的经营上的压力。
具体来看，“第三套房贷”政策在不同城市的执行效果，在整体严格的基础上表现出不同的特点。

　　上海：三套房贷率先开闸

　　从4月中旬楼市新政出台到7月之前，上海有关第三套房贷的消息内容都以收紧为主，但是这个政策的执行使得上海楼市成交量下降明显。在这种情况下，近乎严苛的房贷新政，似乎挺不过楼市的持续低迷和胶着，新政实行两个月后，上海便开始显露出一丝放松迹象。7月8日，一条关于上海三套房贷“重新开闸”的消息，顿时打破了楼市的平静。有关媒体报道称，上海多家银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法。多家银行均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好就不会被拒。由此可见，近乎严苛的房贷新政在上海已经率先开始显露出放松迹象，于是上海的三套房贷政策便在一些银行争相开闸。

　　根据市场信息显示，7月份上海大约一半的银行对“三套房贷”都采取明紧暗松的策略，只是办理的认定标准不一。当地的浦发银行明确表示“认房又认贷”，第三套房贷首付为5.5成，利率为基准利率的1.15倍。工行上海分行对第三套房贷款实行利率上浮20%、首付六成的标准，不过利率会因申请人资信状况、购买豪宅还是普通住宅等因素浮动。招商银行对于第三套房贷款也是实行利率上浮20%、首付六成的统一标准。建行对第三套房贷统一实行上浮20%，首付五五成的贷款标准。深发展的利率标准更低，该行对于金额较大的房贷申请人，可按固定利率6.21%、合同三年一签的方式申办贷款，该固定利率比对五年以上商业贷款利率5.94%的基准，实际上浮4.55%。中行原则上不受理第三套房的贷款，不过对于名下已有两套房产、且其中有一套房在还贷的房贷申办者，依然视作第二套房发放贷款。而出乎市场意外的是，外资银行中的汇丰、渣打、花旗等银行，仍然“暂停办理第三套房贷”。

　　根据三部委发出的认定标准，“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”不过在上海，目前不少银行其实实际操作中仅仅是认贷。尽管说按照“认房不认贷”的最严标准执行，有一套就是一套，有两套就是两套，但实际上审核起来，很多操作有盲点，很难做到“认房”。一些银行在审批时依然以央行征信记录为准。工行、中行、农行、建行等国有银行依然以央行征信系统的贷款记录认定第二套、第三套房，即有两次贷款记录再申请房贷，才被视作第三套。

　　这种三套房贷放松的情况在8月初银监会的再次强烈建议下得到了明显改善。8月3日，银监会再次建议停止北京、上海杭州、深圳这四个一线城市的三套房贷之后，上海各大银行自今年4月份以来从未完全停止的三套房贷，才在政策的压力下，处于全面叫停的局面。在招商银行内部通知上，明确要求各分行及总行营业部暂停京、沪、杭、深，以及成都、南京六地的第三套及以上住房贷款。上海浦发银行目前不再受理任何第三套房房贷的申请，这也意味着第三套房贷在该行目前已经停办。

　　在中国银行、工商银行、建设银行、农业银行这四大国有银行中，目前除了中国银行表示第三套房贷款需要进行逐个审核，并报总行审理以外，其他三家银行均表示暂时停发第三套房贷款。由于中国银行在4月份新政刚刚出台后就在上海暂停了第三套房贷款，此次银监会对中国银行放松了要求，可以办理部分三套房贷，但申请条件十分严格。在其他股份制银行中，光大银行、中信银行、平安银行的上海分行都已宣称暂停三套房贷款。交通银行与民生银行的上海分行在原则上暂停，不过民生银行上海分行还存在一条“绿色通道”——若是优质客户申请，将在大幅提高首付及利率的基础上发放。此外，深发展对第三套房贷审批要求更加严格，目前其受理第三套房贷的标准是首付最低五成半，利率上浮20%。而在上海的各家外资银行中，同样明确暂停发第三套房贷。花旗中国、东亚中国、恒生 (论坛 新闻 视频)中国、星展银行、南洋商业银行等多家外资银行明确表示暂停第三套房贷申请。由此可见，与银监会这次叫停之前相比，自8月份以来，上海各家银行对第三套房贷的办理，态度明显更加谨慎。

　　北京：审批条件非常苛刻

　　作为房价过快上涨城市的代表，针对此次房地产调控，北京市对该政策执行的力度可谓最为坚决。今年4月份出台的“国十条”规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。依据此政策，北京市随即便根据本市情况出台了更为明细的“京十二条”细则要求，其中，下发的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，直接明确“商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款”。

　　经过3个多月的严格执行，北京房价过快上涨的情况等到了明显改观，但成交量的大幅下滑却也导致了各大银行住房贷款规模的大幅下降。其最重要的原因，就在于二套认定标准的从严和三套房贷的停发。来自央行的数据显示，房产新政实施后的5月、6月，北京市个人住房贷款新增额比4月份分别下降了46.1%、69.1%，需求明显下降。多年来，房贷都是银行各种贷款中盈利较高、风险最小的贷款品种之一，作为以赢利为目的企业，北京的各家银行根据房贷市场中出现的这种新状况，在放贷行为中呈现出不同的分化，具体表现为：大型国有商业银行对第三套房仍旧暂不放贷，而非国有中小商业银行等则是“有条件放行”，但审批条件非常苛刻。

　　目前，北京的第三套房贷在以交通银行、招商银行为代表的中小商业银行有了一定的可操作空间，但是对客户的资信情况的审核要比第二套房严格很多。交行原则上不办理第三套房，但是如果客户有购买第三套房充足的理由，比如，工作地点变动，需要就近买房。并且原来的房屋位置与要买房的地点距离很远，这样才具备换房的条件；或者是有了孩子，现在的房子不够住了，需要换房，并且新购房产的面积大小要比原来的房子大；又或者是卖小买大的改善升级型的，需要提供房子不够用的证据，以及旧房已经卖掉的证据，才能证明购买第三套房的合理性。根据该行的要求，购买第三套需要有使银行审批通过的理由，而且提供的材料要比第一套、第二套提供的多很多，条件可谓极为严苛。

　　对于第三套房的认定，北京大多数中小商业银行采取的是与交行相同的“只认贷不认房”的标准。在首付和利率方面，都实行首付要求5成以上、利率上浮15%的政策。邮政储蓄银行和深发展均采取“只认贷不认房”的标准。通过查询个人征信，看看里面是否有贷款记录，一切以征信系统为准。按照此标准，如果某个人之前有两套全款购买的房屋，现在再新买一套，即使是事实上的第三套，也可以被认定为首套。如果之前全款购买过一套房，贷款购买了一套，再新买一套，通过查询征信系统，也可以被认为是第二套。那么，这两种情况下，购房者都能从银行以更低首付比例、更低利率按揭。而如果此前两套房都为贷款购买的，在征信系统数据均能查询到贷款记录，则被认定为第三套住房了。

　　与上述银行不同的是，招商银行则采取的是“认房又认贷”的原则确定。对于第三套房，虽然可以贷款，但首付比例要求5.5成，利率上浮15%，在贷款条件上，招行并没有很多像交行那样需要附带的理由和条件。中信银行则规定，如果贷款购房者之前还有房屋贷款没有还完的话，第三套的贷款首付比例要提高到6成、6.5成，利率上浮20%。如果前两套已经结清，则第三套房首付5.5成，利率上浮20%。不过，整体而言，从这些能够对第三套房放贷的银行反馈来看，在北京购买第三套房贷款的情况目前非常少，而且审批的条件非常苛刻，并不容易通过。

　　深圳：部分银行打“擦边球”

　　新政出台后，深圳一些银行自动停止了三套房贷的业务。这也直接导致了上半年深圳市新增供应量大幅锐减。统计显示，今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比2009年同期大幅减少了1/3，尤其严厉调控政策出台后的5、6月份新增供应量更小，只有23万和14万平方米。这是继去年供应量同比大减之后，深圳楼市供应量的再次锐减。去年深圳商品住宅批准上市面积共432万平方米，同比2008年下降37%。这种供销大幅下滑的局面，显然令三套房贷在深圳有了松动的理由。另外，在深圳，三套房贷的高首付和高利率，也是吸引一些银行重开业务的因素。深圳市出台的三套房贷细则与北京一样，都是“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套以上住房贷款”。这也给了银行打政策“擦边球”的机会。在8月初以前，深圳只有工行、建行、广发和光大银行明确表示，已经暂停第三套及以上房贷。但另外一些银行仍在继续这项业务。

　　不过，自8月3日银监会明确把深圳市列为“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，并建议商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款以来，深圳市银行业中这种打“擦边球”的操作方式已经被叫停。在银监会的政策建议公布后，深圳市多家银行也纷纷表示，严格遵守国家相关部门的要求，严禁对第三套房发放贷款。各家银行态度之所以出现迅速转变，原因在于深圳银监局已经介入调查。对于先前三套房贷松动的银行，银监局已经责令其写出说明，并作解释。

　　对于银行如此快速的变脸行为，据当地媒体报道，实际上国十条并没有明令禁止银行不能发放第三套住房贷款，而深圳的配套细则中也没有明确规定，为此一些银行实际上从一开始就没有真正停过。此次国十条的政策指向为遏制部分“房价上涨过快的城市”，按此进行界定的话深圳也应该被纳入这个范畴，如今又再次被银监会点名，因此深圳的各大银行普遍都感到紧张，所以政策执行起来更为严格。据当地某银行的有关人士表示，自4月楼市新政出台以来，该行一直未严格暂停三套房贷。此次银监会重申三套房贷政策，虽然未对房地产信贷政策作任何变动，但透出的信号非常强烈，那就是尽管近期部分地区楼市出现了量价齐跌的势头，但国家对房地产信贷政策绝不会松动，对银行打“擦边球”的行为将严格追究。因此，近段时间以来，三套房贷政策在深圳市得到了较为严格的执行。

　　南京：房贷市场悄然松动

　　南京作为仅次于北京、上海等一线房价热点区域的二线城市，近年来的房价也呈现出过快上涨的局面。自今年4月中旬国务院有关“房价过高地区银行有权停止第三套房贷”的消息一出，南京的不少银行收紧第三套房贷。招行及总部设在南京的江苏银行立即停止发放第三套房贷，中、农、建、工四大国有银行也基本上不接受第三套房贷。不过，经过3个多月楼市的持续低迷与胶着，让这一被视为严苛的房贷新政近日悄悄松动。在南京的大多数银行，大多已悄然改变为：第三套房贷我们原则上不做，但如果条件好的话，可以发放，但利率与首付要求比较高的原则。

　　南京招商银行此前一直停止发放第三套房贷，但近期随着市场的变化对该政策进行了调整与变动，现可接受第三套房贷，但首付51%，利率上浮11%。深圳发展银行的第三套房贷首付标准是55%，利率上浮20%。但对于金额较大的房贷申请人，可按固定利率6.21%、合同3年一签的方式申办贷款。上述固定利率与5年以上商业贷款利率5.94%的基准相比略有上浮。与其他银行相比，招行、深发展第三套房贷利率与首付稍显“温柔”。交行第三套房贷首付要求6成，利率上浮15%。工行一直可以做第三套房贷，首付要求6成，利率上浮15%-20%。建设银行原则上不做第三套房贷，但如果首付6成，利率上浮30%则可以考虑。江苏银行近日也改变了策略接受第三套房贷，首付55%，利率上浮15%。不过，与大多银行不同的是，南京的民生银行明确表示不做第三套房贷。

　　尽管目前部分银行对第三套房贷已“开闸”，但要真正贷到款，除了要应付超高的首付与利率外，贷款者还要过其他“关”。江苏的银行就表示，1985年以前的老房子、60平米以下的房子不接受第三套房贷。该银行对贷款人的工作单位也有要求，像事业单位、外企、公务员等比较好审批，原则是好职业审批容易通过。深发展、建行则对房源地段有要求，该行接受房价平稳、波动较小地区的房源贷款，但房价变化太快、抵押风险大的地区则不接受。交行则要求第三套房贷贷款者为南京人。从三套房贷款者等待放贷的时间上来看。多家银行表示，资料准备齐全，新房在签订买卖契约后1周能拿到贷款，二手房则要3周左右。而一些银行则由于额度比较紧张，审批过程比较慢，要等2个月才能放贷。

　　由于在8月初银监会再次重申在“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，停止三套房贷的建议中，仅限于北京、上海、深圳和杭州四地，并没有南京。因此，南京房地产市场中悄然松动的三套房贷政策，依然保持着小心谨慎、严格要求的执行方式，这给市场带来些许回暖的同时，也给不同客户根据自身的需求，带来了一定相机抉择的空间。

　　沈阳：银行以劝退为主

　　沈阳作为东北的最大城市，在我国区域布局中具有举足轻重的地位，但近年来沈阳的房价却一直呈现出不温不火、较为稳定的状况。因此，在此次全国的调控之中，沈阳的房地产市场受到的影响与冲击也较小。在今年最严房产新政实施三个月之后出现松动迹象，部分城市已经重新开始接纳第三套房贷的时候，沈阳的各大银行似乎一直是冷眼旁观，各家银行对待第三套房政策虽有所不同，还是以“劝退”为主。

　　对于房价相对稳定的沈阳市房地产市场而言，三套房贷在一些城市的重出江湖，以及近日国家有关部委对于房地产市场继续实行从严从紧的信贷政策，这样松紧相间的“拉锯战”只会是在房地产调控的“重灾区”城市上演。据沈阳的有关媒体报道，在沈阳的多家银行，已经好久没有人申请第三套房贷款了，银行并没说不能办理，但也没见有人办出来过，如果有市民打算申请“第三套”房贷，银行工作人员都会对其进行劝说。大部分市民也会在听到劝说之后，放弃贷款的念头。

　　据该媒体报道，上海、南京、杭州等地银行在“史上最严房产新政”出台3个月之后，对第三套房贷表现出“放松态度”，这样的表态显然给北方城市以暗示，北京的部分银行也开始悄然放松第三套房贷款。但是在一些沈阳房地产市场业内人士看来，国家此前对第三套房停贷的前提条件是“商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区”，北京、上海属于房贷政策打压的重灾区，而沈阳房地产市场发展没有出现明显过热，体现在房贷市场上就是沈阳原本贷款买第三套住房的市民就非常少，在房产新政策出台后就更加少人问津了。

　　实际上，沈阳市民中不仅第三套房贷申请人数不多，第二套房贷申请者也有所下降。沈阳的一家银行人员表示，银行的主要放贷时间都集中在上半年，第三季度就开始自觉地控制放贷量，第四季度就是贷款收尾的时间，能不办理就尽可能不办了。国家有关停止发放三套房贷的规定中要求的是个人按揭贷款发放必须“看房也看贷”，但实际在执行的时候，往往只能看到“贷”。相关部门的数据并没有联网，不仅国内看不到，省内也看不到。沈阳银行在发放贷款前，只能根据银行系统查询到是否曾经贷款，这在一定程度上使得政策执行效果打了折扣。再加上沈阳本就较少的三套房贷需求，更使得这项政策在沈阳没有受到太多人的关注。

　　其他城市松紧程度各不相同

　　作为8月初银监会明确点名建议停止第三套房贷的4个热点城市之一，从政策上看，杭州自4月份新政策以来并没有完全限死第三套房贷，因此杭州的银行在执行三套房贷方面相对较为宽松，部分银行甚至第四套房贷也可以放。据调查，杭州几乎所有国有及股份制商业银行都在继续第三套房贷的发放。只是根据浙江省内具体政策，对首付及利率做了严格要求。基本上是每多买一套房，首付相应提高5%，利率也要相应上浮。招商银行与工商银行都表示，第三套房贷一直没有停止过，不过客户购买第三套房的首付一定要高于5.5成，利率要上浮15%以上。

　　正因为信贷政策的宽松，杭州市7月份的一手房和二手房成交量都创下了房产新政百日后的新高，分别成交了2380套和1522套，环比6月增长了近七成和三成。正当杭城楼市7月成交量的小幅回暖让不少购房者和开发商开始心动时，8月初有关银监会建议商业银行暂停京沪深杭四地的第三套房贷的利空消息，使得杭州市各大银行都主动暂停三套房信贷业务。此次各大银行信贷调整反应的一致性及敏捷性，不仅进一步证实了下半年我国调控政策的“不放松”原则，也对杭州楼市后半年的走势产生很大影响。

　　据杭州房地产中介人士介绍，目前杭州买房者中申请第三套房贷的几乎没有，因此即使暂停也不会对楼市造成什么影响，这只不过表明央行对楼市调控绝不放松的态度，更多地是向社会传递一个信号。虽然可能会对一些购房者的心理预期造成影响，但估计不会太大。对于此后楼市的走向，该人士认为，此次三套房贷收紧的影响，就整体市场低迷的大背景而言影响不大，因为二手房市场本身多套房的买家人数就比较少，成交的主力军依旧是首套刚需和二套的改善性需求人群。但此次银监会的强硬态度还是对交易市场产生了很大的冲击，尤其将加剧购房者的观望心理，楼市很可能再次回到买卖双方的僵持状态。

　　重庆市的三套房贷细则虽然也没有对三套房贷作出暂停的限制，但市内多家银行的第三套房贷业务，在银监会对银行存贷比提出75%的监管标准后，基本上全面停止。不过，近期重庆市也开始有银行在高首付和高利率的情况下开闸第三套房贷。因为此次针对第三套房贷发放，银监会向各银行提出的要求是：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。显然，这一要求主要是针对一线城市，而重庆市并未被列在上述“地区”范围内，因此管理部门也并没有要求重庆的各大银行全面暂停第三套房贷。不过，尽管第三套房贷并未叫停，但购房者如果贷款购买第三套房需要付出的成本也比过去更多，因为各家银行依照银行总部意见和风险控制情况，已经陆续提高了第三套房贷款的首付比例和利率水平。目前重庆只有兴业银行、重庆银行和重庆农村商业银行暂停发放第三套房贷，而其他开始重启三套房贷的银行，首付都在5-6成，利率最低为上浮10%，最高上浮20%。

　　而在山西省会太原，各大银行则未对第三套房贷业务全面叫停，只是各家银行根据银行总部意见、自身信贷额度以及风险控制情况更加谨慎地发放第三套房贷。以山西省建行为例，已经将第三套房首付款提高到六成，利率上浮20%；兴业银行太原分行则将第三套房贷首付款提高至最低55%，利率上浮15%。中行、民生等多家银行人士就表示，从今年上半年起，银行已经很少发放第三套及以上住房的贷款。如果以前贷款买过两套房以上的，第三套房很难批下来。太原的银行现在在审批个人房贷申请时，需要进入个人征信系统查询。只要贷款买过房的人，都会在央行的个人征信系统里留下踪迹。若发现申请人以前有过多次贷款买房记录，在审批时肯定会更加慎重。因此，太原的三套房贷政策相对严格。不过，太原的投机性购房比较少，真正住的人很少办理第三套房贷，而如果是真正投资购房的，不会在乎房贷的首付和利率提高，全款购房的情况更多。
 

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