2010年4月15日，国务院常务会议要求，二套房贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

房产调控就此拉开大幕。

如今，调控新政已满100天。在这短短的100天里，决策层不断打出调控牌。从严控三套房贷款，二套房认证标准确定，以及各地方细则不断出台。

楼市经历了前往未有的狂风暴雨。

如果说调控算是楼市利空消息的话，原本100天的动荡期应该把利空消息出尽了吧。但事实并非如此。至少对于上海楼市而言。

在北京、重庆、深圳等地的调控细则纷纷出完以后，上海细则还是只听到楼梯响，没看到人下来。上海楼市就这样在一群利空消息的消化中，等着更大一个利空消息的到来。何时来？谁也不知道。

京沪分歧

“上海不是不想出细则，而是上海想让房产税作为细则的一部分一带出台。所以中央没同意。”中房信分析师薛健雄分析。

薛健雄表示，中央之所以没同意，主要是之前政策见效，担心太重了影响经济。同时，房产税主要目的在于逼炒房的人卖掉房子或出租，政府还要研究怎么样制定征收方法更有利于达到这个目的。

5月中旬，住建部官员曾空降上海，督战中央政策落实情况，并研究上海细则。据一位当时参与上海细则研讨会的专家向《东地产》透露，上海早于5月份就将上海细则上报中央。

“上报的不是一套方案，而是一揽子方案。”该专家表示。

据悉，房产税的征收就明确列入上海细则中。但上报中央后，上海细则一直在等待审批中，迟迟没有下文。

虽然上海细则未出台，但在严控二套房贷款和执行1.1倍利率政策后，上海楼市的成交量迅速下滑，尤其是在高端房产市场。

中国房产信息集团的最新统计报告显示，上海6月上半月八成豪宅(成交均价为每平方米5万元以上)楼盘零成交，平均每天卖出约1.3套。

据中房信数据，6月上半月只有9个豪宅项目售出了20套房源；市场上可售的45个豪宅项目中，36个项目未见成交，零成交率高达八成。在豪宅零成交楼盘数量上，4月份有8个，5月份则大幅上升到25个，6月份上半月更是达到36个，豪宅项目的滞销情况呈直线上升之势

但在成交量迅速下滑的同时，房价下降的幅度却非常有限。

在中房信对高端豪宅的调研中，发现一些豪宅逆势涨价，多数销售员在跟买家谈判时，重新以房源有限即将取消优惠或加价为由，对买家进行逼单。不少犹豫中的买家因此下单，豪宅成交量一直在拉锯中反复。

蓄势目的

“上海细则迟迟不出他，还有一层深意是，留着房产税镇压房价报复性反弹。”薛健雄分析。

事实上，现在可供应的房源并不多，而人民币升值会带来投资资金大量进入房地产，在9、10月份有再次涨价的可能。

“中央政府急着大量建保障房，促进开发商开工外，更担心房价反弹，需要有房产税做准备。”薛健雄表示。

统计局的数据显示，今年前5个月上海全市住宅的新增开工量为779.95万平方米，去年的开工量也有1721.02万平方米；而今年上半月的商品住宅新增供应量只有448万平方米。这意味着还有很多工程放缓施工或已经达到预售标准没有上市，短期之内有较大的新房供应压力。

景瑞地产销售总监杨子江对《东地产》表示，经过一轮的观望后，7月份购房者购房的热情明显比过去高了很多。

“该买的总归要买。市场开始了恢复性反弹。”杨子江表示。

随着炎热的淡季楼市到来，7、8月份的低迷市场将会促使更多新盘低价上市，而在售楼盘中也会有越来越多的项目给出更大的折扣以促进成交，预期到9月份超过8成的楼盘价格都会调整到位。

当大多数人感受到房价已经下跌之时，成交量也将会随之回暖。

“明显的恢复性反弹将在4季度前到来。到时候不排除房价再次出现的可能。在4季度前买房会是比较明智的决策。”杨子江表示。

不出的上海细则才是可怕的

购房者在上海细则等待中观望，开发商也在细则等待中观望。

第一太平戴维斯住宅销售部高级董事朱兆荣表示，其实很多开发商是希望房产税政策能够尽早出台。

“开发商希望政策能够提早出来，不要拖拖拉拉。因为出台之后，市场前景将变得明朗，大家能够制定明确的应对策略。”朱兆荣说。

薛健雄则认为，对开发商来说，之所以担心就是，不知道底部在那，而且还有反弹可能，而一但反弹政府就可以出这个税的政策。

“不出的上海细则才是可怕的。”薛健雄表示。

就这样，在上海细则出台的风言风语中，开发商从5月份等到6月份，再等到7月份。

“现在该干嘛就干嘛了。”

杨子江透露，许多开发商同行在6月份就开始制定了今年下半年的销售计划。“作为一个成熟的开发商，不会一直单纯地观望等待。”

《东地产》从多家代理公司了解到，目前开发商除了利用少量折扣消息吸引购房者，争取先出货外，很多开发商将“决战”时机放在了9、10月份。

一位沪上大型代理公司老总表示，买房需求已经压抑了将近半年。在“金九银十”的时候会再次释放。

新政100天

降的最猛的楼盘——绿地蔷薇九里

绿地是本轮调控以来，最敢于降价的开发商，其位于松江新城板块的蔷薇九里就是一个突出的代表。4月15日开盘的该楼盘，一度将房价飙升到1.6万元/平方米，但好景不长，新政施压下，该楼盘6月份的成交价回落到1.25万元/平方米上下，有的房源甚至可以打折至7.8折。

涨的最凶的楼盘——阳光水岸苑

位于普陀区真南路上的阳光水岸苑可以说是一夜之间跳价的楼盘，刚在6月底推出楼盘，当时的均价还不到2万元/平方米，然而到7月中旬再度开盘，已将均价上调至2.3万元/平方米，涨幅达到惊人的15%，是目前为止涨价涨的最凶的楼盘。不过，究其原因，或许跟6月底开盘价低有分不开的关系，6月底真南路周边的二手房部分也在2万元/平方米上下。

卖得最好的楼盘——印象春城

4月份印象春城开盘，房价大约为1.5万元没平米，由于房价相对便宜，周边楼盘竞争压力小，当时几乎是“抢房”状态。开发商并没有直接打折，而通过内部认购的方式，成功炒作了市场热销的状况。许多房源在二手市场上，转让费高达6-8万元。从4月份到6月份，网上房地产显示，印象春城共卖出660套房源，属于最大的赢家。

卖得最差的楼盘——白金湾府邸

新政后上海豪宅成为最大受害者，成交量大幅下滑。作为高端豪宅，白金湾府邸价格曾一度直追汤臣一品。在新政后成交也不容乐观。网上房地产显示，从4月份到6月份，白金湾府邸一共只卖出4套房源。而过去几年一直卖不动的汤臣一品，同期卖了11套房源。

杀伤力最大的政策

二手房首付提高到50%。在二套房首付提高到50%以后，全国楼市成交量开始直线下滑。在多家门户网站和报纸的调查中，二套房首付提高到50%被认为是近几年来杀伤力最强的调控措施。

执行最到位的政策

二套房贷利率提高到1.1倍。相比部分银行二套房可贷6成，停放三套房贷款，对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等措施从严到松，二套房利率1.1倍政策是被执行得最严格的。从4月份到7月份，中国大小商业银行都严格执行了该项政策。
 

标签：