1 前  言
　　中国人民银行（以下简称央行）在2004年底和2005年初连续两次上调金融机构存贷款基准利率(以下简称加息)，致使5年以上贷款基准利率增至6.12%，房贷利率下限由5.04%增至5.51%。央行连续八次降息后又连续两次加息，对房地产市场影响重大。本文结合当前宏观调控背景来探讨加息对房地产市场的影响具有重要的现实意义。
　　2 对房地产开发企业：提高企业的融资成本，促使企业重新洗牌
　　房地产业具有投资大、借款多、周期长的特点，所以加息对房地产开发企业影响巨大。央行两次加息，利息的上升幅度达1.08个百分点，虽说幅度不是很大，但是对于资金密集型的房地产业来说，所增加的利息总量相当可观。加息除了增加开发企业的财务成本外，更主要的是影响其资金周转速度和周转率，使原本已经很长的开发周期再次被拉长，从而加重开发商的资金压力。因此会加速房地产行业的优胜劣汰，资金雄厚、实力强、信誉好的开发企业，容易获得银行贷款，发展会加速；实力较弱，依靠银行贷款的企业，则会因生存困难而逐渐被淘汰，如此则促使房地产市场重新洗牌。
　　3 加息对消费者、投资者和投机者的影响
　　3.1对真实消费者的影响
　　3.1.1对已购房者：加大月供，增加付款压力。当前中国住房抵押贷款实行浮动利率，如果利率上升，则已签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起将执行新的利率。因此加息会使贷款购房人的利息支出增加，提高购房者的还贷成本。假定购买一套价值70万元的住房，按8成20年按揭计算，即首付14万元，余下的56万元依靠银行贷款。加息前自营性个人住房贷款5年以上的利率为5.04%，经过第一次加息上调至5.31%，第二次加息上调到6.12%。若采取等额还款方式，加息前每月需还款3708.14元，第一次加息后月还款额为3792.32元，第二次加息后月还款额为4050.88元，分别比加息前多支付84.18元和258.56元。20年累计多还款数分别为20204元和82257.8元，还款额明显增加。
　　3.1.2对持币待购者：造成相对支付能力下降，持币观望者增多。加息后，除月供增大外，许多开发商都提高了购房首付的比例。致使许多持币待购者对先前已看好的房子望而却步，造成相对购买能力下降。另外，专家预测连续两次加息只是一个加息过程的开始，央行在未来一段时间内可能还会有新动作。这也加剧了购房人对未来支出不确定性的担心，从而延迟购房持币观望。
　　3.2对投资者：提高了融资成本，降低投资利润
　　对“以租养房”的投资者来说，加息会拉长投资者的投资回收期，造成融资成本提高，投资利润下降。假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率为5.04%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在假设利率提高到8.04%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为8%，回报率的下降是非常显著的，这必将导致投资性需求减少。
　　3.3对投机者：促使其撤离房地产市场。加息对投机者，特别是那些自有资金有限，主要依靠银行贷款“以小搏大”的“炒房族”来说，影响更大。假如购入总价值为85万元，单价为5200元/M2的房产，闲置一年后转让，如果8成资金来源于银行并且利率是8%，贷款融资产生财务费用为6.8万元，加上转手的各种交易费用，则总房价必须上涨到94万元左右，单价上涨到5828元/M2，也就是说每平方米大约上涨600元左右，才能确保收回本金。因考虑到利息有可能再次上涨，而房价可能下跌，改变了市场预期，这将迫使投机者撤离房地产市场。
　　4 对银行：加大了市场风险，违约可能增加
      中国房地产业开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险都集中于商业银行。根据央行研究课题组最近发布的调查报告，目前80%左右的士地购置和开发资金，均直接或间接地来自银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产或陷入“现金流危机”的家庭主动选择断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到贷款的安全，增加银行的风险。
　　5 对策探讨
　　5.1房地产开发企业的对策
　　5.1.1顺应市场需求变化，加快资金周转。从目前房地产产品的需求结构上看，商品房需求主要集中在住宅上。所以开发商应对住宅的开发多花心思，力求开发适销对路的产品，吸引购房者，加快楼盘的运作周期，提高资金效率，加快资金周转。
　　5.1.2积极拓展融资渠道。现在房地产企业的融资渠道太单一，只是依靠银行信贷，国家应从政策上改变目前这种状况，鼓励开发企业拓宽融资渠道。开发企业自己也应该积极拓展融资渠道，通过股票、债券、信托等形式获得资金支持。
　　5.2消费者、投资者和投机者的对策。对于消费者，应充分考虑利率有可能再次提高的压力，对买房

成本的提高做出充分的心理准备。如果是未买房者，可以选择比原计划面积小的或者档次稍微低些的房子，同时要尽量采用公积金贷款买房。如果是已购房者，则要根据自己情况选择是否提前还清贷款，以减轻月供增加的压力，使自己的损失降到最低。
　　对于投资者和投机者，要慎重选择，注意选择地段、户型和适当的面积；注意对开发商和物业管理机构的选择；适当提高首付的比例。或者先持币观望。投机者最好提早打消投机的念头。
　　5.3商业银行的对策。加息增大了主要依靠银行来开发或购买房屋的房地产开发企业或消费者的负担，会造成他们逃避债务。所以商业银行应紧缩信贷，特别是压缩、限制或停止发放投机型、投资型房产贷款，或者提高投机型房产贷款的利息水平来限制投机。此外，应加强对购买第二套和第三套房的信贷审查。
 

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