目前过快过高的房地产价格升势已经使房地产市场偏离其发展的主要目的。国家房地产宏观、微观经济政策的出台对房地产的发展都有着较大的影响。下面就市场的变化和政策的发布做出分析。
　　1土地供给的限制和土地拍卖上市的规定
　　2004年的“8.31”大限的出台，政府对于土地供给量的控制和土地拍卖上市的规定，以及房地产企业经营资金成本提高使房产的供给减少，这是造成供不应求引起房产价格升高的根本原因。供给曲线弹性相比以前刚性：在高价位提供的数量的增幅小于价格的增幅。
　　2 房地产消费者的消费结构和消费心态
　　房产的消费者大体可分为三种：购买自住者、投资者和短线投资和炒作者。
　　2.1自住者需求的加大。对于住房条件改善的房地产有较强的即期需求。目前，城市的房地产需求市场中以旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过渡。此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁带来的需求、人多地少、城市化进程加剧、家庭小型化进程加剧等等这些都是现实的巨大需求。相对于房地产市场供给的减少，稳定房价则是一种挑战。但自住者对于房产价格提高的敏感度和需求弹性没有短期投资者和炒作者高，是一种自然理性的需求，相对于后者自住需求曲线刚性。房地产主要满足的应是这个市场。
　　2.2投资者。由于居民收入的提高、投资意识和能力的增强，他们越来越关注资金的保值、增值。金融市场的不完善导致投资工具的单一和投资渠道的不通畅，从而影响到调控需求政策效应的发挥。我国现有的理财途径主要为银行储蓄、购买债券、股票交易等，但是现在银行存储和债券利息极低，股票市场徘徊不前，而产业投资的门槛又将民间资本挡在门外，大量闲散资金亟待寻找出路。而作为商品的房产不同于一般的商品，其兼备的消费品和投资品的双重属性使持有者可以保值增值，因而在目前缺乏其他投资渠道与投资工具的情况下，商品房作为投资品的属性便得到了凸显，为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，从而使得大量资金流向了房地产。开发商也意识到这些新的投资者，逐渐培育和吸引这些新的投资者。较大笔的资金涌向房产，加大房产的需求。而且投资者占购买者的比例在逐渐上升，逐渐形成这样一种局面：有些家庭拥有几套住房,而有些家庭仍旧生活在较小的空间内，有些家庭因为买不起只有租房，从而加剧房产的奢侈性。在随着收入的不断提高，对奢侈品需求的提高会进一步加大对房产的需求，这带来的唯一后果就是房价会居高不下。
　　2.3短期投资者、炒房者集结大笔资金，通过较低的银行利率贷款，以形成资金杠杆效应购买大量房产，
 

 

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